Прошёл месяц после того, как Центробанк России второй раз за год понизил ключевую ставку — с 20% до 18%.
Несмотря на это, такого снижения пока недостаточно, чтобы рынок ипотеки начал восстанавливаться в прежнем объёме. Donnews.ru узнал у ростовских застройщиков, как обстоят дела на рынке недвижимости, какие инструменты приходят на смену льготным ипотечным программам и стоит ли ждать снижения цен на жильё.
Количество ипотечных сделок в Ростове снизилось
Как сообщил коммерческий директор ГК «НОСТА» Виталий Каревский, в Ростове с января по июнь 2025 года объём сделок сократился по отношению к аналогичному периоду 2024 года во всех сегментах, кроме класса комфорт. В сегменте эконом/стандарт снижение объёма сделок составило 62%, в бизнес-классе — 28%; в элитном классе — 11%.
В комфорт-классе в первом полугодии 2025 года в Ростове спрос остается стабильным — объём сделок вырос на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
В Ростовской области за этот же период больше всего сократились продажи в эконом/стандарт-классе — на 59%, в бизнес-классе — на 51%.
«Важно отметить, что, несмотря на падение спроса в регионе, в Аксае и Новочеркасске объём сделок, наоборот, вырос в 1-м полугодии 2025 года на 9% и 93% соответственно, предложение здесь позиционируется в классе комфорт. Жильё в комфорт-классе по-прежнему остаётся востребованным», — сообщил Виталий Каревский.
По данным заместителя коммерческого директора СК10 Дарьи Боковни, после завершения действия льготных ипотечных программ спрос не упал — намерение людей решать жилищный вопрос осталось прежним, просто с поправкой на сокращение их финансовых возможностей.
«Сегодня рынок находится в состоянии “равновесия при низком уровне активности”, где продавцам приходится адаптировать свои ценовые ожидания, а покупателям — дольше искать подходящий по бюджету вариант. Ключевой вызов сейчас не в отсутствии спроса, а в поиске баланса между новыми, более низкими финансовыми возможностями населения и предложением застройщиков», — подчеркнула эксперт.
Застройщики предлагают рассрочки, акции и новые программы для стимулирования спроса
Ростовские застройщики в сложившихся условиях ищут новые инструменты для того, чтобы люди продолжали покупать жильё.
По словам Дарьи Боковни, инструменты продаж сегодня максимально адаптированы под конкретные группы покупателей.
«В первую очередь это семьи с детьми, а также участники СВО. Для них действуют спецпредложения и особые ипотечные программы. Кроме того, мы помним и о клиентах, которые не подходят под данные категории. Например, в ряде наших проектов действуют беспроцентные рассрочки на длительный срок, а также сниженный платёж по базовой ставке. Из новостей: недавно мы ввели новую программу для работников бюджетной и социальной сферы, которая дает возможность приобрести квартиру с дополнительной скидкой», — рассказала она.
Есть специальные условия для участников СВО, медработников и бюджетников у ГК «Альянс». Кроме того, как рассказала руководитель отдела продаж группы компаний Татьяна Богуш, сейчас популярны программы перехода в ипотеку на момент завершения строительства, которые позволяют купить квартиру без оформления жилищного кредита в момент сделки. Это позволяет клиентам оформить ипотеку в момент сдачи дома на остаток суммы, а также в течение двух лет экономить на процентах.
Виталий Каревский добавил, что помимо скидок, рассрочек и индивидуальных условий клиентам готовы предлагать ремонты, парковочные места и кладовки в подарок или по сниженной цене.
Ростовчане предпочитают комфорт-класс эконому
Несмотря на то что приобрести квартиру в ипотеку стало не так просто, как раньше, ростовчане стали выбирать более комфортное жильё. По данным Виталия Каревского, в июне 2025 года в городе основной объём сделок (95%) пришёлся на доступные по бюджету лоты в сегменте комфорт-класса. Половина спроса в классе комфорт — однокомнатные квартиры, треть — двухкомнатные квартиры. Наибольшей популярностью пользовались планировки однокомнатных квартир от 31 до 45 квадратных метров, в сегменте двухкомнатных — от 51 до 65 квадратных метров.
В СК10 подтверждают эту тенденцию.
«Сейчас наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры с отделкой под ключ, — рассказала Дарья Боковня. — Они дают покупателям возможность при минимальных затратах получить недвижимость как для инвестиций, так и для самостоятельного проживания. В последние годы растёт интерес к квартирам с хорошей планировкой — просторными кухнями-гостиными, изолированными комнатами и полезной жилой площадью с минимумом коридоров. Также покупатели всё чаще обращают внимание на качество отделки, инфраструктуру внутри жилого комплекса и близость к социальным объектам — школам, магазинам, транспортным развязкам».
По мнению Татьяны Богуш, серьёзное влияние на рынок оказывает изменение требований, которые потребители предъявляют к недвижимости.
«В их числе: качество, энергоэффективность, система “умный дом”, технологичность. Отдельно отмечу интерес к новым форматам: клиентов интересуют сервисы внутри дома, уникальные планировки и отделка квартир», — рассказала эксперт.
Спрос снизился, но ждать, когда жильё подешевеет, бессмысленно
Несмотря на то что спрос снизился, а предпочтения покупателей изменились, застройщики едины во мнении — ожидать снижения цен не стоит.
Как объяснил Виталий Каревский, большинство проектов реализуется через механизм проектного финансирования, снижение цен ограничено банковской моделью. Впрочем, по словам эксперта, экстремального роста цен также не ожидается — рынок первичной недвижимости находится в стагнации, для данной стадии рыночного цикла характерна стабилизация цен.
Эксперты прогнозируют оживление спроса и точечный рост цен
Хотя рынок находится в стагнации, некоторые лоты всё же могут подорожать.
«Прогнозируем точечный рост цен выше инфляции в проектах в недооценённых локациях, рядом с рекреационными объектами — лесными массивами, парками, водоёмами, а также в зонах появления новых генераторов движения и роста деловой активности», — отметил Виталий Каревский.
А по мнению Татьяны Богуш, замерший спрос в ближайшем будущем должен начать оживать.
«Мы ожидаем постепенное оживление спроса, особенно при условии снижения ключевой ставки. Также рассчитываем на запуск новых адресных программ господдержки, которые могут стимулировать интерес к покупке», — прокомментировала Татьяна Богуш.
Очередное снижение ключевой ставки может произойти уже 12 сентября
Между тем эксперты предрекают, что рынок ждёт беспрецедентное снижение ставки уже в самое ближайшее время — 12 сентября она может быть снижена до 16%. А если верить финансовым блогам, речь может идти о понижении ставки даже до 12-14%.
Впрочем, если даже ключевая ставка будет снижена сразу на несколько пунктов, это вряд ли резко поменяет ситуацию на рынке. Ранее глава компании «Титул» Евгений Сосницкий отмечал, что комфортная ставка, при которой люди будут готовы активнее брать ипотеку, — менее 15%, то есть ключевая ставка от ЦБ должна быть в районе 10%. При этом любой процент выше 15% рассматривается населением как запретительная ставка.
При этом управляющий Ростовским отделением Сбербанка Константин Бугрим назвал комфортной ставку по ипотеке менее 10%. Ставка выше, учитывая уровень инфляции и рост коммунальных расходов, становится серьёзным бременем для семьи. Именно снижение ипотечных ставок ниже 10%, по мнению эксперта, станет свидетельством того, что рынок, в том числе ипотечного жилья, будет восстановлен в том же объёме, который был до повышения ключевой ставки.
Следующее заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке состоится 12 сентября 2025 года.
Ранее donnews.ru сообщал, что в Ростовской области с начала года продана только четверть новостроек, а выдача ипотеки сократилась на 48% к прошлом году.
