Ростовская область, 11 ноября 2026, DON24.RU. Осенью российский рынок жилья, по данным сервиса «Авито.Недвижимость», столкнулся с системным сбоем: средняя ставка долгосрочной аренды по стране упала на 5% – до 34,5 тыс. рублей, а предложение выросло на 29%. Одновременно доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома, за пять лет выросла с 16% до 28%. Аренда дешевеет впервые за годы, а на первичном рынке накапливается рекордный объем непроданного жилья. В норме рынок должен сам себя балансировать: если аренда падает, квартиры уходят в продажу; если новостройки плохо раскупают – цены снижаются. Сейчас этого не происходит.
Ростов-на-Дону в этой картине – не просто один из регионов, где проявились общие тренды. Здесь оба процесса – снижение арендных ставок и накопление непроданного жилья в новостройках – проявились особенно заметно и оказались тесно связаны между собой. О том, почему так произошло и что это значит для ростовчан, редакции ИА «ДОН 24» рассказал директор федеральной компании недвижимости в Ростове-на-Дону Андрей Иванов.
Почему аренда в Ростове дешевеет
В донской столице ставки просели на 9–12% за год: средняя стоимость долгосрочной аренды сейчас составляет около 30 тыс. рублей против 33–34 тыс. годом ранее. Сильнее всего подешевели студии и однокомнатные квартиры – до 30,3 тыс. рублей, двушки – до 38–39 тыс.
Больше всего просели компактные форматы. Средняя ставка на студии и небольшие однокомнатные квартиры снизилась на 13,5% – с 35 до 30,3 тыс. руб. в месяц. «Семейные» двухкомнатные квартиры корректировались слабее – примерно на 8%. Студии и однушки сейчас занимают около 49% предложения на рынке аренды Ростова. По оценке эксперта, осенью прошлого года их было заметно меньше.
«Спрос растет медленнее предложения, поэтому цены корректируются. Основной приток квартир идет за счет студий и однушек, а также освобождающегося жилья», – уточнил Андрей Иванов
Предложение аренды в Ростове за год выросло примерно на 15%. Причины такого роста обоснованы несколькими факторами:
• Инвестиционные квартиры. Доля новостроек до 5 лет в аренде выросла с 14% до 20%. Инвесторы, купившие жилье на пике льготной ипотеки, массово выводят его в аренду, чтобы отбивать расходы.
• Продавцы, которые не могут продать жилье. Из-за высоких ставок по ипотеке и охлаждения вторички многие собственники временно сдают квартиру, вместо того чтобы продавать с дисконтом.
• Освобождение жилья после сдачи новостроек – арендаторы, снимавшие на время ожидания, заезжают в свои квартиры.
Почему собственники не уходят с рынка
Именно последний пункт тесно связан с проблемами на рынке продаж. Средний срок продажи квартиры на вторичном рынке Ростова – 128 дней в первом полугодии 2026 года. Как отмечает Андрей Иванов, это рост на 21,8% к аналогичному периоду 2025 года – худший показатель среди городов-миллионников. Средний дисконт при продаже – около 4,8%. Продавец обычно «сдается» после 4–6 месяцев ожидания без реальных покупателей. Тогда становится понятно, что для сделки нужен дисконт больше чем 5–7%, а он к этому не готов.
«Доходность аренды в Ростове сейчас составляет около 6% годовых для однокомнатных квартир на вторичке, по новостройкам – 4–4,5%. По России в целом средняя доходность аренды – 6,1% годовых. Вклады дают выгоду 14–20% на короткие сроки и 12–16% – на длинные: разрыв более чем двукратный. Казалось бы, собственникам выгоднее продать квартиру и переложить деньги в банк. Но массового исхода из аренды нет», – сказал Андрей Иванов.
Почему же люди не продают жилье? Продажа при текущей ипотечной ставке тоже не выход. Собственник, который уходит из аренды, фиксирует убыток от срочной продажи, часто этот убыток больше, чем недополученная доходность от вклада за год. Поэтому альтернатива продаже с убытком – сдача в аренду даже при доходности всего около 6% годовых.
Большинство занимает выжидательную позицию: держат квартиру в аренде как способ сохранить капитал, рассчитывая на рост стоимости объекта при снижении ключевой ставки, а не на текущий арендный поток как основной источник дохода. Часть таких квартир остается в аренде до снижения ключевой ставки, после чего может вернуться на рынок продажи. Массовый разворот в сторону продаж начнется не при конкретной доходности аренды, а когда альтернатива в виде вклада перестанет быть настолько выгоднее – то есть по мере снижения ключевой ставки, а не сейчас.
Но если на вторичном рынке собственники хотя бы могут сдавать квартиры и ждать, то у застройщиков такой возможности нет. Их квартиры просто стоят пустыми, и с каждым месяцем их становится все больше.
Фото: Никита Юдин / don24.ru / АО «Дон-медиа»
Почему половина новостроек в Ростове стоит пустой
Как сообщил Андрей Иванов, на середину 2026 года в Ростове скопилось около 53 тыс. непроданных квартир. По области доля нераспроданного жилья доходила до 75–76%, но там значительная часть – объекты, которые еще даже не выведены в продажу.
«Три четверти пустых новостроек – это не приговор, но и не норма. Для застройщика нормальная модель – продавать 80% квартир к моменту сдачи дома. Сейчас в Ростове средний срок реализации непроданного остатка составляет 3,1 года при рыночной норме 2–3,5 года – то есть рынок пока укладывается в верхнюю границу нормы, но запаса прочности почти не осталось», – объяснил Андрей Иванов.
Застройщики тратят деньги на содержание пустых квартир. А в некоторых проектах к моменту сдачи будет продано меньше 80% квартир.
Еще одна проблема – заморозка строек. За январь–июль 2026 года объем замороженных строек в Ростовской области составил 460,4 тыс. кв. м – это на 7% больше, чем годом ранее. Тогда показатель достигал 429,3 тыс. кв. м.
Причины две. Первая – накопленный объем непроданного жилья: застройщикам нужно сначала распродать уже построенное, поэтому темпы снижают, а не останавливают стройку полностью. Вторая – задержки выкупа социальной инфраструктуры: по проектам КРТ застройщики строят школы и детсады за свой счет, а муниципалитет рассчитался не за все сданные объекты.
Запуск новых проектов в Ростове за год сократился примерно на 29%. Это не массовый уход с рынка, а выжидательная стратегия: площадки сохраняются, документы готовятся, возврат к активной стройке будет по мере распродажи накопленного жилья и снижения ставок.
Почему застройщики дают скидки, но не снижают цены
Но даже при таком падении спроса застройщики не спешат официально снижать цены. По словам Андрея Иванова, средняя скидка на новостройки в Ростове сейчас составляет 20%, или около 1,8 млн рублей.
«Скидка реальная, но с оговоркой: застройщики действительно часто завышают стартовую цену, чтобы было с чего торговаться. Модель «высокий ценник – больше торг» стала для ростовских девелоперов основным маркетинговым инструментом в условиях жесткой конкуренции», – отмечает эксперт.
Разница между ценой «на витрине» – 158,5 тыс. руб. за 1 кв. м. и фактической ценой сделки – 143,5 тыс. руб. за 1 кв. м. – 15 тыс. рублей за «квадрат». Это и есть масштаб реальных уступок. При этом номинального снижения цены в прайсе часто нет – застройщики компенсируют падение спроса скидками, рассрочками и партнерскими программами с банками. Поэтому покупателю важно смотреть не на заявленную цену квадратного метра, а на итоговую стоимость квартиры с учетом всех условий сделки.
Более того, около 25% строящегося жилья в области застройщики сознательно не выставляют на продажу. Причина – не искусственное создание дефицита, а управление ценой в условиях слабого спроса. Застройщики не выводят новые объемы, потому что рынок уже перенасыщен: продана лишь четверть строящегося жилья, а на 50% площадей продажи открыты, но покупателей нет. Если одновременно выставить на рынок еще и «придержанные» 25%, это обрушит цены окончательно.
По словам эксперта, девелоперы действуют по принципу «сначала распродать то, что уже в экспозиции», а новые лоты вводят порционно – по мере распродажи непроданных остатков. Это не столько создание дефицита ради накрутки цен, сколько попытка удержать текущий уровень цен при падающем спросе.
Фото: Никита Юдин / don24.ru / АО «Дон-медиа»
Насколько рынок новостроек зависит от льготной ипотеки
При этом стройка не останавливается полностью. За девять месяцев 2026 года в Ростовской области введено 1,83 млн кв. м жилья – это на 3,3% меньше, чем годом ранее. Регион входит в топ-10 по вводу объектов. Многоквартирный сегмент даже вырос на 21% – до 818 тыс. кв. м, общее снижение дал ИЖС. Для региона это нормальный объем – выполнено около 65% годового плана (2,8 млн кв. м).
«Риск роста нераспроданных остатков есть, но он не критичен: в строящихся домах 50% площадей не продано, еще 25% – проекты без открытых продаж. Застройщики уже притормозили запуск новых проектов – снижение на 11% за девять месяцев. Поэтому ввод в основном закрывает уже начатые стройки, а не создает новый навес», – добавил Андрей Иванов.
Однако продажи новостроек в Ростове за первое полугодие 2026 года упали на 7,7% – до 5400 квартир. Часть этого спада – отложенный эффект: в декабре 2025 года покупатели массово закрывали сделки на фоне ужесточения семейной ипотеки, забрав спрос из первого полугодия. Как уже говорилось, застройщики не снижают цену не из-за нежелания, а потому что не могут делать это публично. Прямое снижение прайса обрушит стоимость уже проданных квартир и ударит по финансовой модели проекта.
Рынок новостроек при этом сильно зависит от льгот. Доля ипотеки в покупках новостроек Ростова составляет 70–73%, к июлю снизилась до 70,1%. По области в середине лета доля ипотечных выдач на новостройки достигла 66,1% – это самый высокий показатель среди регионов России. В первом квартале 2026 года доля сделок с господдержкой в регионе достигала 79%. Если льгот станет меньше, рынок просядет, но не обвалится. Застройщики компенсируют это расширением рассрочек и субсидированных ставок. Но без массовой льготной ипотеки значительная часть покупателей с низким первоначальным взносом уйдет с рынка новостроек, а спрос сместится в сторону вторички и более дешевых форматов.
Что будет дальше
Возвращаясь к проблеме аренды, эксперт отмечает, что прогноз о «плато» в целом оправдался, но с поправкой: цены не замерли, а продолжают медленно сползать. К сентябрю 2026 года средняя ставка в Ростове составила 29,9–30 тыс. руб. – это на 9–12% ниже, чем годом ранее.
«В начале 2027 года ждем стагнации, а не разворота вверх. Предложение продолжает пополняться – за год оно выросло на 15%, и этот избыток будет давить на ставки еще несколько месяцев. Плюс сохраняются скидки: в январе–августе средний дисконт составлял 11,1%, а доля объявлений со снижением цены – почти 25%. Пока этот запас не расчистится, говорить о росте аренды преждевременно. Более вероятный сценарий на первый квартал 2027-го – небольшие колебания в пределах 1–2% без заметного роста», – отметил Андрей Иванов.
Что касается перехода арендаторов в покупку, то массовым он не будет. Сейчас ипотека составляет 18–20%, а платеж на 34–37% выше аренды. Переход начнется при ставке около 12% и ниже – и только при крупном первоначальном взносе. Для того чтобы покупать стало так же выгодно, как снимать, в Ростове нужна ставка 10–12% при взносе 40–50%. Без крупного взноса даже при 10% ставки ипотека остается дороже съема. Реалистичный горизонт – не раньше второй половины 2027 года.
Ситуация в Ростове – это показательный пример того, как рынок адаптируется к новым условиям. Собственники не могут продать жилье без убытков и держат его в аренде. Застройщики не могут публично снизить цены и не выводят на рынок четверть квартир. Покупатели ждут снижения ставок. В итоге каждый действует рационально, но вместе они создают ситуацию затяжного ожидания.
Главный вопрос сейчас не в том, когда цены начнут расти, а в том, кто первым не выдержит этого ожидания. Собственники, которые теряют доходность? Застройщики, у которых заморожено почти 500 тыс. кв. м? Или покупатели, которые годами откладывают решение? Пока ключевая ставка высокая, этот «зал ожидания» будет только пополняться.
