В агентстве «Интерфакс-Юг» пресс-конференция по поводу капитального ремонта многоквартирных домов. И хотя встреча по этой теме далеко не первая, журналистов полон зал. «Ростов официальный» регулярно пишет о новой системе капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Но это тот случай, когда информации много не бывает.
«Изменение подхода к финансированию капитального ремонта, которое предложил нам федеральный законодатель, вызвало широкий общественный резонанс. От позитивных оценок до полного неприятия. Это нормально, так как свидетельствует о формировании у людей активной позиции», — говорит министр ЖКХ Ростовской области Сергей СИДАШ.
Похоже, что «полное неприятие» и «активная позиция людей» заставили накануне начала реализации программы внести изменения в Жилищный кодекс.
Что из новенького?
Первое. Изменился срок проведения обязательного собрания собственников жилья по выбору способа формирования фонда капитального ремонта, раньше оно должно было быть проведено не позднее 28 февраля.
Теперь федеральное законодательство определило, что срок проведения собраний должны установить региональные власти. Не будем останавливаться на деталях, но Законодательное собрание внесло соответствующие изменения в областной закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области». Определено, что общие собрания должны пройти не позднее 30 марта.
Кстати, на день проведения пресс-конференции только 310 из 19 тысяч МКД, которые есть в области, провели обязательные собрания.
Ещё новшество. Жители настаивали на использовании взносов на капитальный ремонт для оплаты подготовки сметной документации. «Вопрос нами решён», — говорит министр Сидаш. Областной закон в перечень дел, которые могут быть оплачены за счёт фондов капитального ремонта, включил работы по подготовке сметной документации. Это позволит исключить дополнительный сбор средств у жильцов.
Ещё. Внесённые в Жилищный кодекс изменения исключили из перечня работ по капремонту установку общедомовых приборов учёта, утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю. Однако в Ростовской области оставили в этом перечне работы по установке общедомовых приборов учёта.
Раньше региональный оператор вправе был расходовать на финансирование капитального ремонта очередного дома средства, собранные им за предшествующий год. Теперь он может расходовать и часть средств, собранных им в текущем году. Областной закон добавил, что региональный оператор вправе будет расходовать на капитальный ремонт также до 15% прогнозируемого объёма поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году, но только при условии недостаточности средств, поступивших за предшествующий год.
Важное: региональный оператор сможет открывать счета только в кредитных организациях, отобранных на конкурсной основе.
Спрашивали — отвечают
Вопрос об обязательствах. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает обязанность проведения капитального ремонта государством или муниципалитетом только при условии, что на дату приватизации первого (обратите внимание на слово «первого») жилого помещения в многоквартирном доме требовалось проведение капитального ремонта, и такой ремонт проведён не был. На это должно быть документальное подтверждение. «Ни из одного муниципального образования не поступило информации о наличии таких домов», — говорит Сидаш.
Какой из двух способов выбрать?
Способ первый: формирование фонда на специальном счёте. Этот вариант подходит для многоквартирных домов, находящихся в более или менее удовлетворительном техническом состоянии, а также для домов с активными собственниками.
«Хотел бы развеять распространённое заблуждение, что накапливать взносы на специальном счёте могут только собственники помещений в домах, где создано и действует ТСЖ или жилищный кооператив. Это не так», — подчёркивает министр. Выбрать способ накопления средств на спецсчёте могут собственники помещений, проживающие в любом многоквартирном доме, независимо от способа управления этим домом.
Средства, накопленные на специальном счёте, могут быть израсходованы только на данный конкретный многоквартирный дом.
При данном способе собственники обладают максимальной свободой и самостоятельностью в вопросах выбора видов работ по капитальному ремонту и сроков их проведения, отбора подрядной организации. Средства могут расходоваться на оплату работ по капитальному ремонту по мере их накопления до наступления планового года, что препятствует их обесцениванию в результате инфляции. Но если к плановому году собственники не накопят достаточно средств, именно они и никто другой будут искать дополнительные источники финансирования капремонта.
Кто может выступать владельцем спецсчёта?
Владельцем счёта могут быть ТСЖ, управляющее одним многоквартирным домом или несколькими, количество квартир в которых составляет не более чем тридцать, жилищный или любой другой специализированный потребительский кооператив. Собственники помещений в любом многоквартирном доме могут выбрать в качестве владельца специального счёта и регионального оператора.
Если специальный счёт выбирают собственники домов, находящихся в непосредственном управлении, управлении управляющей компании или многодомных ТСЖ, владельцем этого счёта может быть только региональный оператор. Это никак не повлияет на правовой режим спецсчёта. Региональный оператор обязан будет выполнять все требования и ограничения, которые установлены для любого другого владельца счёта. Средства, находящиеся на спецсчёте, будут использованы на капитальный ремонт только в этом доме, и произвольно распоряжаться этими средствами региональный оператор, разумеется, не сможет.
Способ второй: средства идут на счёт регионального оператора. Он и проводит полный цикл подготовки и проведения капитального ремонта. В случае если дом не накопил достаточно средств для капремонта, именно региональный оператор (а не собственники) должен будет искать дополнительные источники финансирования.
Как поменять способ накопления средств?
В любое время на основании решения общего собрания собственников. В случае если на проведение капитального ремонта в данном многоквартирном доме предоставлен и не возвращён кредит или имеется подлежащая погашению за счёт фонда капитального ремонта задолженность по оплате выполненных работ, изменение способа формирования фонда в отношении такого дома допускается только при условии полного погашения задолженности.
Решение о переходе от регионального оператора к специальному счёту вступает в силу через два года после оповещения регионального оператора. А вот если вы хотите перейти от спецсчёта на счёт регионального оператора, то смена произойдёт по истечении одного месяца. В этом случае при закрытии специального счёта остаток средств перечисляется по заявлению его владельца либо на счёт регионального оператора, либо на другой специальный счёт, в случае замены владельца счёта или кредитной организации. Владелец специального счёта обязан будет подать заявление в банк о расторжении договора и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения решения общего собрания собственников МКД.
В случае если в этот срок владельцем специального счёта не расторгнут договор или заявление о перечислении остатка средств не подано, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании этих средств и перечислении их на счёт регионального оператора. Имеет это право и сам региональный оператор, если жильцы решили сменить свой способ формирования фонда на «общий» счёт.
Сроки проведения капитального ремонта
Сроки, установленные региональной программой, являются предельными. Собственники вправе принять решение о проведении капремонта, не дожидаясь наступления срока, установленного программой.
Программа капитального ремонта построена по данным, полученным из муниципалитетов области. Перечень МКД, конструктивные элементы и инженерные системы которых подлежат капитальному ремонту, был сформирован с учётом планируемого объёма поступления взносов на капитальный ремонт в каждом муниципальном образовании и из общей площади жилых и нежилых помещений в МКД, расположенных на территории. Поэтому плановые сроки капитального ремонта зачастую не совпадают с нормативными сроками службы тех или иных систем.
Взносы на капремонт для малоимущих граждан будут учитываться при расчёте субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Платить взносы на капремонт будем по отдельной квитанции.
На снимках: у журналистов вопросы были и после пресс-конференции; объявления о собраниях развешены на подъездах домов улицы Шаумяна
Фото автора
